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驗屋密技全攻略,入宅零糾紛
提供◎Smart智富月刊編輯部

隨著農曆鬼月將近,近期又將邁入傳統交屋高峰。尤其走了三年的房市大多頭,不少預售建案從去年底陸續完工,預料近期將有一波交屋熱潮。而根據內政部地政司統計,年購屋糾紛數已創下五年新高紀錄,為了避免糾紛上門,千萬別輕忽交屋的種種細節。

「交屋」代表房屋產權從賣方移轉登記到買方名下,此時只剩下買賣雙方繳交尾款的部分,只要完成交屋程序後,買方就可以正式成為房屋所有權人。



「交屋,可說是在繁瑣的購屋過程中,真正入住夢想家前的臨門一腳,購屋者大費周章的比較地點、樓層、坪數、價格,耗費心力種種努力,可不能在交屋階段大意,以免讓『購屋』這件一生中最昂貴的花費功虧一簣。」信義地政士士林事務所所長張艾玲說。

不論是中古屋或是預售屋,交屋都分為兩大部分,一是「產權文件」交付,二是「房屋實體」交付。根據上述的購屋糾紛案件統計,產權不清、建案廣告內容不實、建築工程出現瑕疵是糾紛的主因之一。也因此,文件的清點與查驗、房子設備的檢查與施工品質的檢驗,就成為交屋時勘查的重點。

「以產權文件交付而言,如果消費者是委託有信譽的房仲或建商,大多會請專業代書處理,幫買賣雙方杜絕假契約、假交易等重要關卡。」不過,張艾玲也提醒,相關文件資料中,土地與房屋的權狀是最基本、也最重要的文件,一定要仔細審查並確認無誤。

此外,賣方最好也要出示無輻射鋼筋、非海砂屋等保證書;若是透過房仲業者購買,基本上還會附上一份屋況保證書,確保買主權益。

原則1:中古屋況不符時
尾款押代書處,暫緩交屋
另外,中古屋買賣,買方則必須與前任屋主確定社區管理費、水電費、瓦斯費、房屋稅、地價稅等相關帳單的繳費方式;最好也要求前任屋主提供前一手原始合約,並出示土地與建物最新謄本,以確認購買之房地沒有被賣方做為其他抵押或設定。

以張艾玲從事代書的多年經驗來看,產權文件交付若有專業代書在旁協助,過程通常沒有太大疑義,但在房屋實體交付時,就極有可能產生爭議。

交屋時若有明顯可辨識之瑕疵,買方有權利在驗收過程中向建設公司或前任屋主(賣方)具體反映,賣方就有責任將房屋修復後再交付給買方。

以中古屋而言,若發現屋況與簽約時不符,買方可暫緩交屋,將尾款押在代書處,等到賣方修繕完成再進行交屋程序,或是請相關工程人員估價,由賣方支付金額,買方自行修繕。

至於,預售屋的房屋實體交付,雖然大多是未裝潢之空屋,其實學問也不少,「通常交屋前後,客戶的心情最惶恐,有規模的建商大多會辦理交屋說明會,提供驗屋流程說明,解決客戶的疑慮。」昇陽建設工程部協理謝志長說。

一般來說,預售屋交屋當天會先進行行政交屋,也就是產權文件的交付。文件包括土地、建物權狀、稅費結算明細、產權移轉契約書、保固書、返還印章及發票等,較細心的建商除附上使用執照的影本外,也有不少建商推出所謂的「房屋保固期」,提供買方一份記載保固內容與期限的保固書,以及針對眾多設備所檢附的使用手冊。

原則2:拿著合約書
逐一仔細核對
文件交付後,建商客服人員會帶著屋主到一樓大廳講解門禁使用規則,並告知瓦斯遮斷閥及電表位置,也會帶屋主到停車場、屋頂等地方,測試並告知使用方法及相關設備注意事項,然後才到各戶進行實體驗屋程序。

此時,建議買方最好攜帶當初建商載明建材設備、品牌、規格的合約書,逐一仔細核對。

首先須針對契約書中的記載來檢查尺寸,對照變更工程檢查表,「通常建商都會提供驗收表及平面圖,屋主可以攜帶一些小工具照表進行。」但謝志長也坦言,即使是按圖施工,還是會造成尺寸誤差,一般而言,長、寬在10公分以下,高度在3公分以下都算是正常誤差值。

撇步1:利用小夜燈
檢查插座供電狀況
另外,消費者也可以利用一些隨身小工具測量及註記,除了捲尺、相機是驗屋時一定要帶的工具之外,屋主也可以帶奇異筆、原子筆各一支,以及有色膠帶、小夜燈和一顆高爾夫球。

首先,準屋主可以挑選同一房間中不同的五個點,用奇異筆敲地磚,聽聽看聲音是否一致,以測試地磚或地板是否貼合,若有異狀即可貼上有色膠帶註記;若看到牆面的油漆不平順,也是用有色膠帶貼上註記,再用原子筆在平面圖上標示地面、牆面油漆需要修補處。

此外,再將高爾夫球放置在地板上,看看在無外力的狀況下,是否會固定向某一個方向滾動,以確認地面的平整度;接著檢查機電設備的功能,這時候小夜燈就派上用場了!

房屋內每一個插座都可以利用小夜燈看看是否供電正常,服務良好的建設公司還會附上水電圖,以方便屋主後續設計裝潢時不會影響主要配電。


撇步2:水槽全蓄水
同時排放檢查漏水
「水」的檢查也是驗屋關鍵,可將屋內每個水槽蓄滿水,再同時把水流掉,看大量排水是否順暢。此外,洗臉台下方、廚具下方是否漏水,也是檢查重點。

最後,交屋時別忘了點交公共設施,尤其是除了基本的走道、樓梯間、梯廳等基本配備外,也要確認中庭花園、娛樂休閒等設施內容與項目,與當初訂定的買賣契約或廣告內容相吻合。

同時,交屋時也不可忽略物業管理的服務範圍,因為不動產的長期價值與社區管理工作愈來愈密切,既然每月要繳管理費,當然得確認是否善盡管理之職,以免日後發生糾紛,購屋者也才能高枕無憂的享受喬遷之喜。

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  • linlin
  • 打包了,感謝你
  • JING
  • 此文章見解透徹、實用,是該注意這些問題,感謝您的分享 台灣房屋地產集團JING
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